营改增后，租赁业务中的涉税风险及合同签订
技巧（二）
（三）房产税的税收风险及控制 1.税收风险的表
现形式。第一，出租人一次性收取承租人的跨年度租金的房产税税收风险主要体现在：预收的房租进行分期申报缴纳房产税，将受到税务机关的稽查而面临补税、滞纳金和罚款的税收处罚的风险。第二，在出租房产计算房产税时，其计税依据没有将租金中含的扣除，从而多缴纳了房产税。
2.税收风险控制。财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税土地个人所得税计税依据问题的通知》（财税[20________]43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含。”《房产税暂行条例》第三条规定：“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市规定。”国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关规定的通知》（国税发[20________3]号）第二条第（三）项规定：“纳税人出
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租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。”
基于以上规定，出租人一次性收取承租人跨年度的租金，房产税的纳税义务发生时间应为收到款项的当天，计税依据应为全部房租收入（含预收），即预收的房租，不可分期申报缴纳房产税。同时，按从租计征房产税时，必须将出租房产租金中的进行扣除。
承租人代出租人缴纳税费的涉税风险及控制 （一）税收风险
当前，有不少出租人在出租各种设备和厂房时，往往不承担与租赁有关的税费。为了更好地进行账务处理，承租人一般会到税务部门去代开。到税务局代开租赁存在一定的涉税风险，即企业代替出租人扣缴的租赁业及其他税费不可以在税前扣除，使企业一边承担了代扣税费的成本支付，一边又不可以在税前扣除代替出租人扣缴的各种税费，使企业多缴纳了企业所得税。
（二）税收风险控制的合同签订技巧
为了控制上述税收风险，出租人与承租人必须按照以下方法签订租赁合同：
第一，在租赁合同中的租赁价格条款中必须载明税前租金价格，而不能签税后租金。
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假设税前租金为A，税后租金为B，到租赁物所在地的地税局去代开需要承担的综合税率为R，则简单的等式为B=A× （1-R），A=B/（1-R）。切记在租赁合同中应签订的租金价格为A=B/（1-R），而不是B=A×（1-R），这样的话，企业以A=B/（1-R）进成本入账，就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。
第二，在租赁合同中的税费承担条款中必须载明：租赁期间有关税费由出租方承担，但由承租方代扣代缴，扣缴的税金从本租赁合同约定的租金价格中扣除。
【案例1】非居民企业A公司在中国取得租金收入，支付人居民企业B公司履行代扣代缴义务。在租赁合同中，双方约定B公司支付给A公司税后费用9 000元，B公司在代扣代缴企业所得税时，已将合同约定的不含税收入9 000元，换算为含税收入10 000元后计算扣缴税款1 000元。B公司在询问其计算扣除租金支出时，是按合同约定的代扣代缴企业所得税后的金额9 000元扣除，还是按照未代扣前的10 000元扣除？
本案例中，B公司作为代扣代缴义务人代扣代缴1 000元税款后向A公司支付的租金为9 000元，但B公司向A公司的实际租金支出为10 000元。根据《企业所得税法》第规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括
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成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”因此，如B公司发生的此笔租金支出10 000元与取得收入有关，准予其在计算应纳税所得额时扣除。但建议B公司与A公司签订租赁合同时，在租赁合同中写清楚税前租金10 000元，并在合同中约定，出租人收取租金收入的各项税收由承租人代扣代缴，扣缴的税金从租金总额10 000元中抵扣。
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