写字楼接收工作程序
跟着物业管理招招标制度的深入实行，很多物业管理企业面
临着接收一个崭新的物业项目。这时，项目经理稍有不慎，便可
能堕入工作扎堆、首尾不管的境地，所以一个科学有效的接收流
程至关重要。笔者在一个 4 万平方米写字楼从接收到全面管理的
过程中，探索出一套四段式工作程序：
（一）管理方案策划阶段；
（二）先期介入与准备；
（三）物业管理启动与试运转阶段；
（四）正式全面运作阶段。策划阶段不超出 1 个半月；
先期介入从正式介入开始至交楼结束；物业管理启动时间以
大厦接收查收达成为标记；试运转时间为 6 个月。
一、管理方案策划阶段
本阶段分为大厦管理目标策划以及策划机构设置两个部分。依据该写字楼的建筑品位、特色、能否商住两用等实质状况，联合写字楼市场局势进行综合剖析，确定对该大厦的管理品位，提出管理目标、管理标准、管理项目和管理方式。本阶段是确定对该大厦管理的总纲，为此建议请开发商共同参加，并综合有关专家的建议，确定管理方案。
确定了管理标准和方式后，要依据需要对将来机构设置及管理人员编制进行策划，并确定主要管理人员。
二、先期介入与准备
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实践证明， 先期介入对此后的物业管理起着至关重要的作用。
本流程中此阶段分为两部分：管理先期准备和工程先期介入。
管理的先期准备：成功的先期准备可为后期物业管理的实质运作打下优秀的基础，防止任意性，最大限度地躲避管理风险，本方案的先期准备工作有：制定物业管理先期的成本估算；制定
物业管理详细展开方案； 编制物业管理所需的各样文件， 包含《管理条约》、《用户手册》、《入住合同》、《租借合同》、《装饰指南》、《车场制度》、《消防方案》、《大厦管理规定》等。物业管理的先期准备阶段一般在物业完工前半年开始，需要熟习物业管理有关
制度和有关文件的人员参加，假如那些已经经过了 ISO9001 质量管理系统认证的企业想把新项目归入这个系统中，则需要更多的准备和文件。
工程的先期介入：工程先期介入的目的是从物业管理的角度对该写字楼的功能、使用、施工、设备提出建议和建议，为此后投入使用创建条件，最大化地节俭资本，为物业管理打下基础。当前物业管理中经常出现这类状况，物业管理企业介入大厦管理时，大厦已经靠近完工，即便发现了设计上的问题，也没时机做太大的改正了。我们在该写字楼工程先期介入时就把工作要点放在熟习大厦构造和发现大厦缺点上，以期可以先行一步，对问题提早发现，为此后接收工作做好准备。现代写字楼的自动化程度很高，物业管理先期介入对参加人员的专业要求，要有丰富的经验和专业的知识，可以正确阅读图纸并发现问题。物业管理企业应注意踊跃贮备这样的人材。
三、管理启动与试运转阶段
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物业管理的接收查收不一样于开发商和施工单位的完工查收，它要更详尽一些。接收查收时，要软硬件一同抓：软件是指有关图纸资料，包含完工图纸、用地和建楼批文、工程完工查收合格证、设备买卖合同、设备说明书、用电允许证、消防合格证、电梯准运证等。交接时认真清点，缺一不行，齐备的图纸资料将给此后的管理工作带来方便；硬件是指房子及设备设备，硬件的接
管要从严从细， 关于各系统和设备， 如供水、 供电、消防、电梯、应急发电机等，均须试运转一段时间，由工程人员认真察看运转状况，纪录运转参数，严格检测能否切合技术规范要求，发现问
题实时报有关方维修整顿； 房子查收时要注意发现一些渺小问题，如窗把手、门锁等能否破坏，对洗手间、窗台等要作防水查验，
发现问题实时报开发商或施工单位，要求在客户入住前修睦。这些问题若在接收后才发现，将难以实时解决，会影响物业管理企业的服务质量，甚至带来不用要的麻烦。
接收结束后，依据先期的策划方案正式开始物业管理服务，办理客户入停手续、成立物业的档案资料、客户资料、履行平时管理工作等，在 6 个月的试运转中间，要严格依据计划履行，实时发现问题，实时改正。同时要注意增强与业主之间交流，宣传物业管理企业的管理方式和管理制度，并依据业主的建议反应实时调整计划，使管理方案赶快成熟起来，更为切合实质需要。
四、全面运作阶段
依据改良后的工作方案对写字楼进行正常管理，内容包含设备保护维修、环境
绿化、安全管理、有偿服务等，这个阶段重申的是不停追求客户
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满意度和连续改良服务水平，以达到效益最大化。
本文的流程是以接收写字楼为例，接收居住小区或公寓楼等
物业常常需要更为灵巧和更为复杂的流程，在此就不一一表达。
总之，有序的工作流程在任何一个项目中都是一定的，项目经理
假如可以随时控制每一个流程，他所负责的项目就已经成功了一
大部分。 第 4页 共 4页