广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅
关于物业服务收费的管理办法
（广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅2010年1月4日以粤价
〔2010〕1号发布 自2010年4月1日起施行）
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广东省物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规及规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
第五条 省物价局会同省住房和城乡建设厅负责全省物业服务收费的管理监督工作。
县级以上价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
第六条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏
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损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第 实行指导价的物业服务收费，由市、县（市、区）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据不同类型及服务内容制定基准价及浮动幅度，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。
第九条 实行指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。
实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。
第十条 实行指导价的物业服务收费，应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或者调整物业服务收费指导价应进行成本监审。
第十一条 前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照指导价的
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有关规定执行。确需超过指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。
第十二条 实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第十三条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （三）物业管理区域绿化养护费用； （四）物业管理区域清洁卫生费用； （五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （七）办公费用； （八）管理费分摊；
（九）物业服务企业固定资产折旧； （十）经业主同意的其它费用。
第十四条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。 小区的共用水电费分摊问题，由各地级以上市价格主管部门会同有关部门确定。
第十五条 物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房
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产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
自有产权车位（车库）的物业服务收费可按车位（车库）的数量计收，也可按法定产权面积计收。具体标准由市、县价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定。
第十六条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第十七条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
第十 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。 第十九条 业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主或装修人员收取垃圾和余泥渣土清运费、装修保证金（押金）、装修人员出入证押金（或工本费），具体标准及其管理办法由各地价格主管部门制定。 第二十条 实行小区出入证管理的，应当为业主免费配置一定数量的出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新的，
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可按制作成本收取工本费。出入证的免费数量及制作工本费具体标准由各地确定。
第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十二条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按价格主管部门有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费。
第二十三条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，其收费由双方协商。
第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。
第二十六条 物业服务企业应当遵守价格法律、法规和，建立健全内部价格管理制度，配备价格管理人员，加强价格自律、自觉规范价格行为，不断改善经营管理，为业主提供更好的服务。
第二十七条 对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。 第二十 物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：
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（一）未经当地价格主管部门批准，超过指导价标准收费的； （二）擅自设立强制性收费项目的；
（三）不实行明码标价或不按规定明码标价的； （四）不按规定备案的；
（五）不执行本办法第十三条、十四条规定，擅自扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
（六）其他违反价格法律、法规规定的。
第二十九条 本办法由省物价局会同省住房和城乡建设厅负责解释。
第三十条 本办法自2010年4月1日起执行，凡此前规定与本办法相抵触的，以本办法为准。
案例：物业公司凭什么收费？
摘要: 六年前，我在一个小区购买了一套二手别墅。发展商很多年前就已经破产了，所以整个别墅区只有少数人在住，路灯也没有，我觉得不方便，一直没去住。
六年前，我在一个小区购买了一套二手别墅。发展商很多年前就已经破产了，所以整个别墅区只有少数人在住，路灯也没有，我觉得不方便，一直没去住。几个月前，小区的物业公司找到我要我支付十几万元的物业管理费和水电公摊。我没同意，我说我没有入住，没有享受过任何的物业管理服务，小区的路灯都是坏的，也不见物业公司去修，物业公司凭什么收物业管理费？结果，昨天物业公司给我发了律师函，说要起诉我，请问，物业公司起诉我有道理吗？我会输吗？
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广东华安联合律师事务所律师陈敏：许先生是否应当缴纳物业管理费，要看他买的这个物业是否已竣工交付。根据《物业管理条例》规定，已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。如果发展商已经将别墅交付给许先生或其上手业主，那么物业管理费就应当由许先生承担。
许先生认为其没有入住，没享受物业管理服务，因此不应当缴纳物业管理费，这个理由是不能成立的。至于路灯坏了没更换，是否可以成为许先生拒交物业管理费的理由，要看物业管理合同的具体规定。如果物业管理合同明确约定，物业公司没有着手更换路灯违反合同约定，业主有权拒交物业管理费，那么许先生拒交物业管理费的理由才能成立。必须指出的是，如果物业公司已经着手就更换路灯事宜征询全体业主的意见，但因未能得到法定人数的业主同意，而不能动用物业管理费或专项维修资金更换路灯，许先生拒交物业管理费的抗辩理由也不成立。
讨论题：1、新业主是否应当承担老业主所欠的管理费？ 2、交了锁匙算不算交楼啦？
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