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解决方案1：
解剖小产权房官司案例
一、案情概述
原告李运鸿在龙华区大浪街道同胜社区羊台山庄一区13号买地皮盖了一栋占地120㎡，共8层、约1000㎡的农民房（小产权房）。因资金需要，李运鸿向被告陈建生借款300万，并以农民房作为抵押。借款到期后，李运鸿未能还清，其好友王任作为担保人替李运鸿还了400万本息。之后，王任未经李运鸿同意将农民房以352万卖给案外人徐彬元之父徐汉强，并做了律师见证。李运鸿事后发现房屋被卖，报警并提起诉讼，请求确认房屋买卖协议无效，并要求徐彬元返还房屋及支付占有使用费，王任承担连带责任。以涉案房屋属于历史遗留违法建筑，权属不能确定为由，驳回了李运鸿的起诉。李运鸿随后又起诉陈建生，要求返还超过年利率36%的利息，支持了这一诉求。
二、案件关键点分析
小产权房的法律地位
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村委会颁发，亦称“乡产权房”。
由于小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，因此小产权房不具备合法有效的产权证明。
在本案中，农民房属于历史遗留违法建筑，权属不能确定，导致在受理案件时面临困难。
抵押与担保的法律效力
李运鸿与陈建生的借款合同中，明确约定了用农民房作为抵押。但根据法律规定，未办理抵押登记的，不得对抗第三人。
王任作为担保人，在李运鸿未能还款时，承担了担保责任，替李运鸿还了400万本息。
王任在替李运鸿还款后，取得了向李运鸿追偿的权利，并有权处理抵押物（农民房）以抵偿债务。
房屋买卖合同的效力
王任未经李运鸿同意将农民房卖给徐彬元，但事后李运鸿出具了《授权委托书》，追认了王任的代理权。
王任作为李运鸿的代理人与徐彬元签订的《房屋转让协议书》经过律师见证，且徐彬元已付清房款并实际占有房屋。
从鼓励交易的角度来看，已经履行完毕的交易行为不应轻易认定为无效。因此，未支持李运鸿要求确认房屋买卖协议无效的诉求。
利息的合法性
根据最高人民的规定，年化36%内的借款利息受法律保护，超过36%的部分不予支持。
李运鸿要求陈建生返还超过年利率36%的利息，支持了这一诉求。
三、案件启示
小产权房的风险
由于小产权房没有合法有效的产权证明，其交易存在很大的法律风险。一旦发生纠纷，可能因权属不确定而拒绝受理案件。
购买小产权房前，应充分了解其法律地位和风险，避免陷入法律纠纷。
抵押与担保的注意事项
在签订借款合同时，应明确抵押物的权属和抵押登记情况。未办理抵押登记的，不得对抗第三人。
作为担保人，应充分了解借款人的还款能力和信用状况，避免承担过大的担保责任。
房屋买卖合同的签订与执行
在签订房屋买卖合同时，应确保双方具有合法的主体资格和房屋权属证明。
合同签订后，双方应严格按照合同履行义务，避免违约行为的发生。
利息的合法性判断
在借款时，应明确约定利息的利率和计算方式，并确保其符合法律规定。
如发现借款人支付的利息超过法律规定的上限，应及时向提起诉讼，维护自己的合法权益。
四、相关图片展示
五、总结
本案是一起典型的小产权房官司案例，涉及抵押、担保、房屋买卖和利息合法性等多个法律问题。通过本案的分析，我们可以深刻认识到小产权房交易的法律风险和注意事项。在购买小产权房或进行相关交易时，应充分了解其法律地位和风险，并严格按照法律规定进行操作，以避免陷入法律纠纷。